繰り上げ返済しないほうがいい?住宅ローン控除とどちらが得かシュミレーション

住宅ローンでマイホームを購入した人のほとんどは、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けていることでしょう。

住宅ローンは出来るだけ早く完済したいものですが、住宅ローン控除を受けている間は繰り上げ返済しない方がいいのか悩んでいませんか?

繰り上げ返済するのと住宅ローン減税と、どちらがお得なのか実際にシュミレーションしてみましたので、参考にしてくださいね。

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住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは、住宅ローン減税とも言われていますが、正しくは住宅借入金等特別控除という制度です。

住宅ローンを利用して住宅を取得したり、増改築した場合には、住宅ローンの年末残高の1.0%の金額について10年間、税額控除を受けることができます。

(出典:国土交通省「すまい給付金」住宅ローン減税制度の概要

平成26年4月以降は消費税の増税に伴い大幅に拡充されたので、住宅ローン控除を受けられる対象の人も増えたのではないでしょうか。

住宅ローン控除を受けるための主な要件は次のようになります。

  • 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
  • 住宅の床面積が50㎡以上で、その半分以上の部分が自分で居住するためのものであること
  • 住宅を取得した日から6ヵ月以内に居住を開始し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

その他の主なポイントとしては、

  • 住宅ローン控除の適用を受ける場合、確定申告が必要
    (ただし、給与所得者の場合は、初年度に確定申告しておけば、次の年から年末調整で控除できる)
  • 繰り上げ返済等により、住宅ローン返済期間が10年未満となった場合には適用を受けることができなくなる
  • その年の所得税額から住宅ローン控除額を控除しきれない場合には、翌年度の住民税から控除することができる
  • 住宅取得年から転勤等で、居住できなくなった場合でも、再入居後は適用を受けることが出来る
  • 店舗兼住宅も住宅部分に限って適用可能

また、現在の制度は平成33年12月までの適用となっていますので、しばらく制度の変更は無さそうです。

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繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらがお得?

住宅ローン控除で10年間、年末残高の1%の金額が所得税から控除されるなら、10年間貯金して控除期間が終わってから繰り上げ返済した方が良いのではないか、と悩みますよね。

どちらがお得かは、借入金額、金利、返済期間、収入などの条件で異なります

例えば、年収約600万円のAさんが、借入金額3,000万円、返済期間35年、借入金利1.6%固定金利の住宅ローンを利用しています。

10年間毎年50万円繰り上げ返済した場合と、借り入れから10年後に500万円繰り上げ返済した場合の住宅ローン減税額と繰り上げ返済での利息軽減額を比べてみましょう。

Aさんが、10年間毎年50万円繰り上げ返済した場合
住宅ローン減税額:244.9万円
繰り上げ返済の利息軽減額:223.8万円
合計:468.7万円

Aさんが、借り入れから10年後に500万円繰り上げ返済した場合
住宅ローン減税額:264.5万円
繰り上げ返済の利息軽減額:195.1万円
合計:459.6万円

この結果を比べると、Aさんは10年間毎年50万円繰り上げ返済した方が、9.1万円お得になりました。

次に、年収約600万円のBさんが、借入金額3,000万円、返済期間35年、借入金利0.7%固定金利の住宅ローンを利用しているとします。

Bさんが、10年間毎年50万円繰り上げ返済した場合と、借り入れから10年後に500万円繰り上げ返済した場合の住宅ローン減税額と繰り上げ返済での利息軽減額を比べてみると、

Bさんが、10年間毎年50万円繰り上げ返済した場合
住宅ローン減税額:236.3万円
繰り上げ返済の利息軽減額:79.6万円
合計:315.9万円

Bさんが、借り入れから10年後に500万円繰り上げ返済した場合
住宅ローン減税額:254.9万円
繰り上げ返済の利息軽減額:72.6万円
合計:327.5万円

Bさんの場合、借り入れから10年後に500万円繰り上げ返済した方が、11.6万円お得になります。

このように金利が違うだけでも、どちらがトクになるのか変わります。

借入額が多くて金利が高い場合は、繰り上げ返済がお得

それぞれの人の詳しい条件などによって違いますが、いろいろシュミレーションしてみると、借入額が多く金利が高い人(1.0%以上)は、住宅ローン減税よりも繰り上げ返済を早めにしていく方がお得な場合が多いです。

また、住宅ローン控除が終わっても住宅ローンが残る人も繰り上げ返済する方がお得です。

もしも詳しい計算が分からない場合は、FP(ファイナンシャルプランナー)さんに相談してみるといいかもしれません。

今回のデータは、シュミレーションサイトで計算した結果です。

まとめ

繰り上げ返済か住宅ローン控除がお得かは、条件によって異なります。

老後のために繰り上げ返済して早く完済したい、と誰もが考えますが、繰り上げ返済して手持ちのお金が無くなってしまうと困ることもあります。

繰り上げ返済は、今後出費する計画があるかどうか計画を立ててから考えましょう。

住宅ローンを本気で減らしたいと考えたら、借り換えする方法もあります。

住宅ローンを借り換えて返済額を減らし、老後資金を貯めましょう。
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出来るだけ住宅ローンの負担を軽減して、老後資金を貯められるようにしたいですね。

そのためには、自分で情報収集したり、専門家に相談して早めに家計の見直しを考えることが大切です。

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