住宅ローンを借り換えて返済額を減らし、老後資金を貯めましょう。

年金や退職金だけでは老後の生活が不安、老後資金を貯めたいけれどどうしていいかわからない、と悩んでいませんか?

今から準備をする上で大切なのが、今の支出を見直すことです。

その中でも最も支出を減らす効果が高いのが、住宅ローンの金利です。

30代半ばにローンを組んで35年払いで、完済するのが70才のままになっていませんか?

定年退職前、できれば55才くらいまでに住宅ローンを完済して少しでも老後資金を貯めるために、どういった場合に借り換えでメリットがあるのか調べてみました。

住宅ローンを借り換えてメリットがある人

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一般的に借り換えでメリットがあるかどうかの目安は、以下の場合です。

  • 返済残額が1,000万円以上
  • 返済期間が10年以上残っている
  • 現在の住宅ローン金利との金利差が1%以上

場合によっては、0.3~0.5%の金利差でも効果がある場合もあります。

例えば、

ローン残高(元本):1,000万円
借入期間:20年
返済方法:元利均等
金利プラン:固定
金利:2.0%
ボーナス払い無し。

この条件の方が、金利:1.0%で他は同じ条件で借り換えをすると、

借り換え前の総返済額:12,008,247円(内利息分:2,008,247円 )
⇒借り換え後の総返済額:11,004,064 円(内利息分:1,004,064円)
諸費用:125,000円

諸費用を差し引いても、879,183円も削減効果があります。

ローン残高が多く、金利が高いほど、削減効果は高くなるので、まだ借り換えをしていない方は1度シュミレーションしてみてはいかがでしょうか?

住宅金融支援機構の借り換えシュミレーション

金融機関によって、金利や借り換えの諸費用や条件が違うので、どこが有利かしっかり検討してから申込むようにしましょう。

また、借り換えの審査に1ヵ月~1ヵ月半程度かかる場合が多いので、実行日を考慮して計画的に準備するようにしましょう。

住宅ローン減税を受けている方の注意

住宅ローン減税(住宅ローン控除)とは、借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年払った所得税の還付を受けられたり、来年支払う住民税が減ったりする制度です。

控除を受けられるのは現在10年間が最長となっています。

住宅ローン控除を受けている方で借換や繰り上げ返済で返済期間短縮をした結果、最初の返済月から最後の返済月までの期間が10年未満になったら、その時点で住宅ローン控除は終了となりますので注意しましょう。

しかし、住宅ローン控除での節税にこだわりすぎてしまうと、繰り上げ返済やより低い金利での住宅ローン借り換えの機会を逃す可能性もあります。

住宅ローンの借り換えよる金利削減額や住宅ローン控除での節税額を試算した上で、返済負担を減らして老後資金を貯めるようにしましょう。

住宅ローンの返済額を減らす方法は?

先にお伝えしたように住宅ローンの借り換えでメリットがある人に当てはまるようであれば、住宅ローンの返済額を減らせる可能性が高いです。

では、住宅ローンの返済額を減らすための具体的な方法はどのような方法があるのでしょうか?

今より金利が安い他の銀行に借り換えをする

まず、今の金利より低い借り換え先の住宅ローンを比較検討しましょう。

その際、金利だけでなく団信などが付いているかどうか、事務手数料や保証料などの費用がどのくらいかかるのかも調べておきましょう。

借り換え先の金融機関が決まったら、書類を取り寄せて申込書に記入し、必要書類を揃えて提出すると事前審査に入ります。

審査が通ったら、融資実行の日程を決め、今まで借り入れしている金融機関に一括返済の申込、抵当権を借り換え先の金融機関に変更・・・、と自分で行うにはかなりの手間や労力がかかります。

今の金融機関に金利の値下げ交渉をする

他の金融機関に住宅ローンを借り換えする前に、今の金融機関に住宅ローンの値下げ交渉をするのも返済額を減らせる手段の1つです。

他の金融機関に借り換えをするより、借り換えにかかる手数料や税金などの費用を抑えられるというメリットがあるので、一度相談してみると良いでしょう。

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しかし、金利の値下げ交渉を成功させるには、本気で他の金融機関に借り換えを検討しているということが伝わらなければいけません。

そのためには、他の金融機関に借り換えの事前審査まで通しておく必要があるので、この方法も手間や労力はかかります。

住宅ローン借り換えセンターに依頼する

自力で借り換えをする場合、今の金融機関に値下げ交渉をする場合であっても、必要書類に記入したり審査に必要な書類を取り寄せるなど大変です。

もしも、そのような手間から借り換えを諦めているのであれば、「住宅ローン借り換えセンター」に相談してみると良いでしょう。

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インターネット上で、住宅ローン借り換えセンターの無料のローン借り換え診断ができるので、無料診断してから利用するかどうか検討するといいでしょう。

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我が家の場合は・・・

ちなみに我が家の場合、もともとの金利が低かったので、諸費用を加味すると借り換えしても4万円お得になる程度でした。

借り換えの審査の手続きも大変なので、借り換えは諦めて繰り上げ返済することに。

以前から節約して少しまとまったお金があったため、繰り上げ返済して10万円程返済額が減りました。

住宅ローンを減らす方法は必ずしも借り換えだけではありませんので、ご家庭に合った方法で返済額を減らすようにしましょう。

まとめ

住宅ローンの返済額を削減するには、日銀がマイナス金利政策を導入してから、住宅ローンの金利が低いままの状態が続いている今がチャンスです。

マイナス金利によって、銀行に預けている預金金利が下がったり、貯蓄型の保険商品の募集停止や返戻率が下がるといったデメリットはありますが、上手く利用するようにしましょう。

いつまでマイナス金利が続くかわかりませんが、しばらくは低金利の状態が続くと思われますので、借り換えがまだであれば早めに申請して返済額を削減し、老後資金を増やしましょう。

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