マイホーム借り上げ制度のデメリットや問題点とは?老後の家賃収入になる?

老後は、子供の独立や定年退職でライフスタイルが今までと大きく変わります。

家族のために購入したマイホームも子供が独立すると、夫婦2人の生活に合わなくなりマンションに住み替えたり、海外移住や地方移住する人が増えています。

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住み替えや移住だけでなく、老人ホームなどの施設に入居することもあるかもしれません。

さまざまな事情がありますが、住み替えなどする時に問題となるのが今まで住み慣れたマイホームです。

住み替えの資金にするために売却することもあるかもしれませんが、なかなか売却する決断ができない、売りたくない、などと迷っているうちに空き家になってしまう可能性もあります。

そのような場合、選択肢の1つとしてマイホームを人に貸して収入を得る「マイホーム借り上げ制度」と言う方法があります。

老後の収入確保の手段になるかもしれないマイホーム借り上げ制度の条件やメリットやデメリットなどについてご紹介します。

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マイホーム借り上げ制度とは?

マイホーム借り上げ制度」とは、JTIがマイホームを借り上げて人に貸し、家賃収入を保証してくれる仕組みのことです。

JTIとは、国土交通省が支援する一般社団法人、移住・住みかえ支援機構のことで、地方公共団体とも連携し、住み替えの促進や空き家の活用に取り組んでいる団体です。

(出典:「マイホーム借上げ制度」とは  一般社団法人、移住・住みかえ支援機構)

マイホーム借り上げ制度の契約形態は「終身型」と「期間指定型」の2種類があります。

終身型は、家の持ち主と共同生活者の両方が亡くなるまでの間、終身で借り上げてくれます

ただし、転貸借契約は3年の定期借家契約となるので、制度利用者(オーナー)が戻りたくなった時には、転貸借契約の期間満了時に入居者に退出してもらい、戻ることができます。

つまり、3年の定期借家契約が終了すると、マイホームに戻ることも、売却することも可能です。

期間指定型は、一定期間のみ空き家になる場合、その期間だけ借り上げてくれます

ただし、その期間内でなるべく長い期間の転貸借契約を締結するので、原則として中途解約は認められていません。

例えば、「8年間海外移住する予定なので、その間だけ借上げて欲しい」「6年後、息子夫婦と同居する予定なので、それまで借り上げて欲しい」など期間が決まっている場合は期間指定型、それ以外の場合は終身型にする方が良いでしょう。

マイホーム借り上げ制度が利用できる条件とは?

マイホーム借り上げ制度を利用するには、年齢、対象となる住宅などに条件があります。

マイホーム借り上げ制度を利用できる年齢は?

原則として、日本に在住する50歳以上の方(国籍不問)、又は海外に居住する50歳以上の日本人が利用できます。

また、両者の共同生活者(1名まで、50歳未満でも可)も利用できます。

共同生活者とは、配偶者や内縁関係の者、その他契約時に特定同居人として指定した者(1名)を含みます。

しかし、制度利用者(オーナー)が死亡した時点で50歳に達していない共同生活者は、50歳になるまでは家賃保証を受けられない場合があります。

また、50歳未満であっても再起支援特例、定期借地特例、海外転勤者向け特例、相続空き家特例、生前相続特例などの特例の条件を満たせば利用できる可能性があります。

対象の住宅の条件とは?

制度利用者(オーナー)が単独所有しているか、第三者と共同所有する日本国内にある住宅が対象となります。

次の条件を満たせば、一戸建て以外にも共同建て(タウンハウスなど)、マンションなども対象となります。

制度利用者(オーナー)が現在住んでいる必要はありませんが、建物が事業用物件の場合は対象外となります。

  1. 共同所有の場合は、登記簿に記載された共有者全員が制度利用を承諾し、契約の際当事者となること。
  2. 土地について所有権または適法な権利(借地権、長期の定期借地権など)を持っていること。
  3. 現在制度利用者(オーナー)以外の者が住んでいる場合には、原則として制度利用を申し込む時点で明け渡しが完了していること。
  4. JTIが指定する業者の建物診断を制度利用者(オーナー)の負担で受けること。なお、1981年6月の新耐震基準以前に建築確認が申請された住宅については、原則として耐震診断を受けていただきます。
  5. 建物が事業用物件でないこと。住宅の一部が店舗や事務所である場合にはその部分は原則として借り上げられません。また賃貸アパートや当初から賃貸併用(自己居住部分と賃貸部分が一体となった建物)である住宅の賃貸部分は、原則として借り上げの対象とはなりません。
  6. 建物が建築基準法や建築基準関係規定に違反していないこと。

(出典:「制度の仕組み」一般社団法人、移住・住みかえ支援機構)

その他の条件は?

その他に、固定資産税の延滞がないこと、制度利用者(オーナー)の負担で火災保険をかけることなどの条件があります。

  1. 賃借権の登記は原則行う必要はありませんが、JTIから要請があった場合は速やかに登記を行っていただきます(登記費用は制度利用者《オーナー》の負担となります)
  2. 対象の住宅や宅地に抵当権等の担保が設定されている場合には、原則抵当権を外していただくか、またはJTI協賛金融機関等で借り換えていただく必要があります。
    なお、できる限り多くの方にマイホーム借上げ制度をご利用いただけるよう、状況によっては借り換え等を行うことなく制度利用ができる場合がありますので、カウンセリング時にご相談ください。
  3. 破産や民事再生の申し立て、強制執行を受けていないこと。
  4. 対象住宅に関する固定資産税の滞納や、その他不動産関連の支払いが滞っていないこと。
  5. 制度利用者(オーナー)の負担で火災保険をかけること。

(出典:「制度の仕組み」一般社団法人、移住・住みかえ支援機構)

気になるマイホーム借り上げ制度の賃料は?

気になる賃料ですが、マイホーム借り上げ制度の賃料は周辺の物件相場よりも10~20%程低くなります

また、制度利用者(オーナー)の手取りは、賃料から更に15%差し引いた金額になります。

この15%は、1人目の入居者が決定すると、それ以降に空き室になっても最低賃料が保証される空室時の保証準備積立とJTIの運営費に10%と、5%はJTIの物件を管理する協賛事業者への管理費用のためです。

賃料はJTI協賛会社などが査定して決定され、空室時保証賃料は毎年見直されますので、周辺物件の相場や経年化による住宅の劣化などにより、当初よりも下がる可能性があります。

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マイホーム借り上げ制度のメリットとデメリット

次にマイホーム借り上げ制度のメリットとデメリットについてまとめるので、理解してから検討するようにしましょう。

メリットは?

  • 空室になっても、1人目の入居者が決定以降は最低賃料を保証され、生涯にわたって家賃収入が得られる
  • 入居者とは3年単位の定期借家契約になり、契約が切れるタイミングで再びマイホームに戻ることも売却することも可能
  • 入居者が居座ったり、立ち退き料を請求されることは無い
  • JTIが借上げて転貸するので、入居者の募集や対応、家賃の未払いなどのトラブルなど直接関わることが無い
  • 賃料収入を担保にJTI協賛金融機関の提携ローンをご利用できるから、住み替えの資金や借り上げ物件の借り換え資金などに利用できる

デメリットは?

  • 賃料が近隣相場より10~20%ほど低い
  • 特例を除いて、50歳以上の年齢制限がある
  • 借り上げの際に建物の調査を実施し、耐震基準を満たさない場合は補強工事が必要になるため、リフォームや補強工事の費用がかかることがある
  • 入居者が内装リフォームを希望した場合は、ある程度は認めなければいけない

まとめ

賃料が相場より低くなるなどデメリットはあるものの、1人目の入居者が決定したらその後に空室時保証があるので、マイホームを売りたくない、又は売れないと悩んでいる人にとっては嬉しい制度かもしれません。

JTIの職員以外にもハウジングライフ(住生活)プランナーがマイホーム借り上げ制度のメリット・デメリットや他の選択肢に関する詳しい説明やカウンセリングをしてくれるので、気になる方は問い合わせてみると良いでしょう。

(出典:「お問い合わせ/資料請求」一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

メリットやデメリット、他のマイホームの活用方法と比べた収入などを考えた上で決めるようにしましょう。
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